La estrechez del mercado inmobiliario no siempre facilita la búsqueda de piso en la capital bávara. Encontrar un piso asequible a veces parece imposible. Sobre todo si se traslada a Múnich desde otra ciudad, puede que se pregunte qué opciones tiene a su alcance. Mr. Lodge le ofrece una visión general.
Índice
Para responder a esta pregunta, conviene comparar los alquileres estándar del mercado con los costes de financiación de los inmuebles en venta en Múnich. También hay que tener en cuenta la opción de alquiler temporal, necesaria si necesita mudarse rápidamente.
Los inmuebles en venta son ahora más baratos en Múnich. Quien decida comprar hoy en Múnich encontrará ofertas algo más favorables que en años anteriores, ya que los precios han bajado entre un 10 % y un 20 % según el segmento y la ubicación. Sin embargo, el mayor reto es encontrar un condominio adecuado en el área metropolitana de Múnich.
Aunque la oferta ha aumentado recientemente, la asequibilidad sigue siendo difícil debido a la subida de los tipos de interés. El precio de compra de un condominio de segunda mano ronda los 9.000 euros por metro cuadrado.
En nuestro informe de mercado sobre Múnich y sus alrededores puede consultar la evolución de los precios inmobiliarios.
Piso en propiedad
Si desea utilizar el piso usted mismo, se beneficiará de lo siguiente:
- Inversión sostenible: Múnich es una ciudad con una gran calidad de vida. Ofrece una buena infraestructura, parques verdes, oferta cultural, una variada escena gastronómica y una atractiva ubicación para los negocios. Un condominio es, por tanto, una buena inversión en un mercado inmobiliario atractivo.
- Reducción de dependencias en el mercado de alquiler: Quien posee un condominio en Múnich no está expuesto al cada vez más caro mercado de alquiler muniqués. En un condominio, también puede tener voz y voto en las próximas decisiones relacionadas con la energía.
- Flexibilidad: Si ya no vive en el piso, es fácil alquilarlo. Las perspectivas de reventa también se mantendrán a un nivel comparativamente alto a pesar de la actual caída de los precios.
Piso como inversión
Si desea comprar un piso como inversión en Múnich, tiene las siguientes ventajas:
- Aumento del valor: Aunque los precios de los inmuebles han bajado recientemente, el mercado inmobiliario de Múnich es conocido por mantener su valor a largo plazo. Esto se debe a la gran demanda de inmuebles residenciales y a la escasa oferta. Por tanto, si compra un piso en Múnich, tiene muchas posibilidades de rentabilizar su inversión. Ahora que los precios de compra son más favorables, hay buenas oportunidades para encontrar una propiedad de inversión adecuada.
- Oportunidades estables de alquiler: Múnich tiene una gran demanda de pisos de alquiler debido al gran número de trabajadores, estudiantes y a la continua inmigración.
- Rendimientos atractivos: Debido a la alta demanda de alquiler y a la revalorización, los pisos en Múnich pueden proporcionar buenos rendimientos.
- Estabilidad a largo plazo: Múnich es un atractivo emplazamiento empresarial y cuenta con una sólida estructura del mercado laboral. La ciudad es sede de muchas grandes empresas, incluidas corporaciones internacionales, por lo que ofrece una buena estabilidad económica. Esto contribuye a la estabilidad general del mercado inmobiliario y aumenta el atractivo de los pisos como inversión a largo plazo.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que el mercado inmobiliario de Múnich también presenta algunos retos. Puede resultar difícil encontrar un piso adecuado. Por ello, es aconsejable informarse bien sobre el mercado antes de comprar un piso. En Mr. Lodge conocemos bien el mercado inmobiliario de Múnich gracias a nuestros muchos años de experiencia y sabemos cuándo un piso conviene como vivienda en propiedad o como inversión.
Cómo comprar un piso en Múnich
Aclarar la financiación
Antes de empezar a buscar piso en Múnich, debe evaluar primero su situación financiera y asegurarse de que dispone de capital suficiente o de una opción de financiación adecuada.
Compruebe su calificación crediticia para determinar cuánto puede permitirse y cuál es su presupuesto. Tenga en cuenta no sólo el precio de compra, sino también los gastos accesorios de la vivienda, así como los gastos accesorios de la compra, como el impuesto de transmisiones patrimoniales y los honorarios del notario y del agente inmobiliario. Este es un factor decisivo, sobre todo en el mercado inmobiliario de Múnich.
Déjese asesorar por un experto en financiación. En Mr Lodge podemos recomendarle expertos en financiación independientes. Una vez aclaradas todas las condiciones generales, haga que su entidad de crédito le expida una confirmación de financiación. Los vendedores verán entonces que va en serio.
Visita
A continuación, puede iniciar su búsqueda. Si encuentra un piso en Múnich que se ajuste a sus criterios de búsqueda y a su presupuesto, concierte citas de visita con el agente inmobiliario o el propietario. Tómese su tiempo: por un lado, antes de la visita, para reflexionar sobre cuestiones cruciales; por otro, durante la misma, para examinarlo todo detenidamente. No se fije sólo en el piso, sino también en el estado del edificio.
Diligencia debida
En cuanto haya encontrado una propiedad que se ajuste a sus requisitos, debe llevar a cabo lo que se conoce como una comprobación de diligencia debida. Compruebe los aspectos legales y financieros, como los extractos del registro de la propiedad, la estructura de la propiedad, el permiso de obras y cualquier gravamen sobre la propiedad. Esto es especialmente importante en el caso de las inversiones inmobiliarias. Puede ser aconsejable consultar a un abogado o notario para que le ayude en este proceso.
Contrato de compraventa
Si está satisfecho con los resultados de la diligencia debida, puede hacer que se compruebe el contrato de compraventa del piso. El contrato de compra debe contener todas las condiciones, precios, plazos de pago y disposiciones legales pertinentes. Una vez más, es aconsejable consultar a un abogado o notario para que revise el contrato y proteja tus intereses.
Ultimar la financiación
Antes incluso de firmar el contrato de compra, debe ultimar la financiación. Si es necesario, asegúrate de que dispones de los documentos de financiación necesarios y formaliza el contrato de préstamo con tu banco.
Entrega y transferencia de la propiedad
Tan pronto como se haya completado la cita con el notario y la transferencia de propiedad, se acordará una fecha de entrega. Con la entrega de las llaves del piso concluye el proceso de compra. Asegúrese de que se cumplen todos los acuerdos del proceso de entrega.
Aspectos financieros de la compra de un piso en Múnich
A la hora de financiar un piso en Múnich, hay varios aspectos a los que debe prestar atención:
Capital propio
Es aconsejable disponer de fondos propios suficientes antes de financiar un piso en Múnich. Un elevado coeficiente de fondos propios puede ayudarle a obtener condiciones de préstamo más favorables y a reducir el riesgo. Por regla general, se recomienda aportar al menos el 20% del precio de compra como capital propio.
Planificación del presupuesto
Asegúrese de planificar bien su presupuesto y tenga en cuenta su capacidad financiera. Considere no sólo la cuota mensual de la hipoteca, sino también otros gastos asociados como intereses, amortización, gastos de servicio, mantenimiento y seguros.
Compare hipotecas y ofertas
Compare los tipos de interés y las condiciones de las distintas hipotecas. Examine las ofertas de varios bancos y entidades financieras para obtener las mejores condiciones posibles. Preste atención a la TAE, el plazo, las opciones de amortización y las posibles comisiones o costes adicionales.
Confirmación de la financiación
Antes de comprar un inmueble, es aconsejable obtener una confirmación de financiación de su banco o entidad financiera. Esta confirmación demuestra a los vendedores que dispone de fondos suficientes para finalizar la compra. Esto puede ayudarle a reforzar su posición negociadora y acelerar el proceso de compra.
Evolución de los tipos de interés
Preste atención a la evolución actual de los tipos de interés y a posibles cambios en el futuro. Actualmente estamos experimentando cómo pueden cambiar los tipos de interés con el paso del tiempo. Puede optar por un tipo de interés fijo, que mantiene los tipos de interés constantes durante toda la duración del préstamo, o por un tipo de interés variable, que se adapta al mercado. En el caso de tipos de interés muy altos, ésta puede ser una buena manera de ahorrar dinero cuando los tipos de interés vuelvan a bajar. Sin embargo, siempre hay que estar atento a la evolución de los tipos de interés. Por ejemplo, si resulta evidente que los tipos de interés van a subir, es aconsejable cambiar antes a un tipo de interés fijo. No obstante, siempre debes pedir consejo a un experto en financiación independiente.
Programas de subvenciones
Infórmese sobre posibles programas de subvenciones o ayudas para la compra de una vivienda en Múnich. Existen diversos programas estatales que fomentan la compra de vivienda, como la subvención del KfW. Compruebe si puede acogerse a dichos programas y qué ventajas ofrecen.
Ventajas de alquiler un piso en Múnich
Quien actualmente no pueda comprar un piso en Múnich debido a la elevada carga financiera, recurrirá al mercado del alquiler.
Como regla general, si la cuota mensual menos las amortizaciones es considerablemente superior al alquiler mensual, tiene más sentido alquilar un piso en Múnich que comprarlo.
En una fase dinámica del mercado unida a un elevado nivel de precios de compra, como ocurre actualmente en Múnich, muchos demandantes de vivienda deciden optar por un piso de alquiler hasta que se haya ahorrado suficiente capital propio o haya mejorado la asequibilidad de los inmuebles en venta.
El modelo de alquiler temporal ofrece entonces claras ventajas a las personas con altos ingresos, ya que los pisos amueblados con un contrato de arrendamiento de duración determinada están disponibles más rápidamente que los pisos sin amueblar con contratos de arrendamiento de duración indefinida.
Cuando el tiempo apremia: Alquiler temporal en Múnich
Las ofertas de alquiler temporal no están vinculadas al índice de alquiler de Múnich. Por eso, los precios por metro cuadrado son más elevados que en el caso de los alquileres permanentes.
Además, los pisos ya están equipados con todo lo necesario para mudarse enseguida.
Esto es una gran ventaja, sobre todo para las personas que se mudan a Múnich y no disponen de tiempo suficiente para una búsqueda intensiva de piso. Podrán conocer la ciudad y decidirse por su lugar preferido más adelante.
Una vez que hayan encontrado su nuevo hogar, pueden tomarse su tiempo para buscar un piso que se ajuste a sus necesidades y requisitos.
¿Es fácil encontrar piso en Múnich?
La ciudad experimenta una afluencia constante. Tanto a escala internacional como en toda Alemania, Múnich es un lugar codiciado para vivir y trabajar. Por ello, la demanda de inmuebles supera desde hace años a la oferta en el mercado. Esto es especialmente cierto en el mercado de alquiler. Por este motivo, es realmente difícil encontrar piso en Múnich. Incluso si un solicitante cumple objetivamente todos los criterios, tiene que competir con casi 100 candidatos más.
Muchos de los pisos que quedan disponibles se pasan por debajo de la mesa y ni siquiera llegan a aparecer en los portales inmobiliarios públicos. Los propietarios que ofrecen su propiedad de esta forma suelen retirarla de la plataforma al poco tiempo: la avalancha de interesados es sencillamente demasiado grande.
Si, además, la persona que busca un inmueble está presionada por el tiempo para encontrar una propiedad adecuada -posiblemente incluso en un barrio determinado-, se trata de un desafío que difícilmente puede superarse en Múnich.
Sugerencias para encontrar piso en Múnich:
- Crea un perfil de búsqueda con las principales inmobiliarias de Múnich, como Mr Lodge. Será el primero en enterarse de los pisos que se adaptan a sus necesidades
- Póngase en marcha y coloque carteles con el anuncio de su piso en los tablones de anuncios de supermercados, panaderías, carnicerías o, simplemente, en los pilares publicitarios de toda la ciudad o de su barrio favorito. A ser posible, con datos de contacto que se puedan arrancar y llevar a casa.
- Anúnciese en periódicos locales y publique anuncios en revistas que se adapten a usted y a su estilo de vida.
- Portales inmobiliarios como IS 24 o ebay son plataformas importantes para su búsqueda.
- Compre participaciones en cooperativas de viviendas. Aunque aquí es necesaria una inversión inicial, los pisos suelen ser asequibles y la mayoría están en buenas condiciones. Aquí no hay cancelaciones por uso personal.
- Póngase en contacto con empresas de gestión inmobiliaria. A lo mejor tiene suerte y acaba de quedar libre un piso que aún no se ha alquilado.
- Aproveche las posibilidades de las redes sociales. Publicite su búsqueda de forma eficaz en Facebook, Instagram, Twitch, Xing y LinkedIn.
- Reúna todos los documentos necesarios mucho antes de la cita para la entrevista. El contrato de trabajo, las tres últimas nóminas, una copia del carné de identidad, una declaración actualizada de la SCHUFA y un formulario con información sobre usted, incluido su puesto de trabajo, la dirección de su domicilio y sus aficiones.
- Prepare sus documentos de solicitud de forma que su carpeta llame inmediatamente la atención y le proporcione una ventaja competitiva. ¿Qué tal una carpeta de solicitud en rojo con una foto profesional como reclamo?
- Prepare argumentos lógicos sobre por qué es usted exactamente el inquilino ideal para el inmueble y asegúrese de hablar con el propietario.
- Ofrezca pagar algunos meses de alquiler por adelantado si le adjudican el piso. Esto indica solvencia al propietario.
- No intente negociar el alquiler con el propietario. La demanda determina el precio y esto es inamovible. Hay suficientes inquilinos potenciales que pagarán el precio anunciado sin pestañear, más la comisión de la agencia inmobiliaria y la compra del mobiliario interior instalado de forma permanente.
- Amplíe la zona de influencia donde está buscando. Quizá no tenga que ser necesariamente el Glockenbachviertel, ¡quizá Ismaning también pueda satisfacer sus necesidades!
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¿Es difícil encontrar piso en Múnich?
Encontrar un piso en Múnich que le guste y le parezca asequible es un reto, pero se puede encontrar. De hecho, el mercado del alquiler en la capital del Estado es uno de los más difíciles de Alemania. Sólo metrópolis como Berlín, Hamburgo y Fráncfort están en la misma liga a la hora de encontrar piso. El mercado está vacío. Las nuevas construcciones tienen su precio. Incluso con todos los documentos necesarios, a menudo es imposible encontrar piso rápidamente.
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¿Cómo encontrar piso en Múnich?
Como en cualquier otra parte del mundo, los contactos son muy valiosos a la hora de buscar alojamiento. Cambiar a barrios menos populares también puede ayudarle a encontrar un lugar adecuado para vivir. Sin duda, es más difícil encontrar piso en Maxvorstadt que en Obermenzing. Los documentos que documentan la solvencia de la persona que busca piso son, por supuesto, útiles a la hora de buscar piso. Los símbolos de estatus utilizados con moderación al ver el inmueble deseado también son adecuados para conseguir más rápidamente el piso de sus sueños. En general, sobre todo si se dispone de poco tiempo para buscar piso o se quiere encontrar uno rápidamente, es buena idea recurrir a un agente inmobiliario. Cuanto mejor sea su red de contactos, más rápido conseguirá un piso. También puede buscar un alojamiento amueblado. Aquí podrá mudarse fácilmente a un piso en su barrio preferido, que ya está equipado con todo lo que pueda desear. Este alojamiento temporal es ideal para que luego se tome su tiempo buscando el piso adecuado en el barrio deseado.
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¿Cuánto cuestan los pisos en Múnich?
El precio medio por metro cuadrado varía enormemente dentro de la ciudad. Los inquilinos potenciales de Múnich pagan distintas cantidades por metro cuadrado en función de la ubicación, el mobiliario y el estado de conservación. Si desea obtener un valor medio, le resultará útil el índice de alquileres de la ciudad a partir de 2023. Basado en una encuesta representativa y aprobado oficialmente, el alquiler medio comparativo local es actualmente de 14,58 euros por metro cuadrado.
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Jacqueline Sauren
Gestión de oficinas | Ventas de inmuebles
